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    毛利率下滑,下半年房企利潤空間或仍承壓

    地產暴利時代終結?

    萬科祝九勝“心里忐忑”,孫宏斌說下半年慘烈

    部分房企毛利率下降的另一個原因,是降價銷售。

    《中國經濟周刊》記者  李永華 | 北京報道

    8月31日下午,國務院新聞辦公室舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會。住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示,住房矛盾從總量短缺轉為結構性供給不足,人民群眾對住房質量和環境提出了更高的要求;城市發展由大規模增量建設,轉為存量提質改造和增量結構調整并重。

    在這一背景下,各路房企對房地產市場下一步走向的看法不約而同。

    “我們現在需要安全,如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤。”8月31日,融創中國(01918.HK)董事會主席孫宏斌在公司2021年中期業績投資人會議上表示。

    8月30日,在萬科(000002.SZ)2021年半年度業績說明會上,萬科首席執行官、總裁祝九勝說,“穩字當頭,是萬科當前的應對;活下去比什么都重要。”

    9月1日,據“恒大集團”微信公眾號消息,恒大集團舉行“保交樓”軍令狀簽署大會。恒大集團董事局主席許家印帶領集團8位副總裁,率八大保交樓專項工作組以及各省份公司董事長率班子成員、項目總,鄭重簽署了“保交樓”軍令狀,集團上下全體員工誓以最大決心、最大力度確保工程建設,保質保量完成樓盤交付。

    孫宏斌還說:“今年的市場特別像2018年,上半年銷售比較好,貸款比較難;下半年貸款一樣難,但銷售大幅下滑,我們預計下半年市場會比較慘烈。”

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    毛利率下滑,房地產已走過暴利時代?

    8月26日,旭輝控股(00884.HK)董事局主席林中表示,高杠桿、土地紅利時代之后,房地產已走過了暴利時代,未來不太會有非常高的利潤率。

    林中認為:“經營效益好一些的房企,毛利率可能在20%上下波動,低一些的毛利率可能在15%左右;優秀企業的凈利率可能在9%左右浮動。”

    《中國證券報》引用Wind數據稱,上市房企2018—2020年同期銷售毛利率算術平均數分別為30.7%、30%、30.9%。不過,今年上半年降為26.9%。

    上半年,融創中國收入約958.2億元,同比增長23.9%;毛利約為199.8億元,同比增長12.5%;毛利率20.8%,同比下降2.2個百分點。

    萬科上半年實現營業收入1671.1億元,同比增長14.2%;歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元,同比下降11.7%;房地產開發及相關資產經營業務結算毛利率為18%,較2020年同期下降6.02個百分點。

    有投資者直接對此發問。祝九勝說,面對這樣的問題,就像期中考試沒考好,面對老師時“心里很忐忑”。

    祝九勝也表示,行業毛利率在整體下滑。

    8月27日,華僑城A(000069.SZ)在與投資者交流時表示,房地產行業從黃金時代進入白銀時代,且隨著“房住不炒”相關配套政策落實落深,行業整體毛利率處于下行趨勢。

    金地集團(600383.SH)2021年中報顯示,上半年,公司實現營收342.74億元,同比增長72.45%;對應毛利60.8億元;毛利率17.36%,同比下降19.32個百分點;對應凈利潤28.99億元,同比下降38.6%;凈利率8.46%,同比下降15.3個百分點。

    金地集團在中報中解釋,毛利率下降一方面與近年地價占房價比重提高有關,另一方面與本期結轉結構有關,部分低毛利項目集中交付結算影響了整體毛利率。

    全行業毛利下降,各路大佬分析的原因大同小異。

    旭輝控股CEO林峰表示,房企毛利率出現下降,其中一部分原因是2017年、2018年拿地的時候沒有限房價。但此后遇到了限房價,加上市場下行,這些項目的利潤情況不甚理想。

    孫宏斌講話更直接:“如果2017年買的地現在還沒賣,現在就虧很多錢了。”

    房企拿地謹慎

    2017年前后拿地到今年推盤銷售導致毛利下降,算是歷史遺留問題,今年,房企面臨新的形勢——22個城市實行集中供地,第一輪供地時,幾乎全部出現高溢價的情況。

    8月30日,在世茂集團(00813.HK)中期業績發布會上,董事會副主席兼總裁許世壇表示,第一輪集中供地不少城市地價依然較高,曾有機構測算,第一輪集中供地中有60%的地可能面臨虧本。

    8月19日,寶龍地產(01238.HK)聯席總裁許華芳在公司2021年中期業績會上說,“上半年集中供地城市我們一塊地沒拿,算來算去還是上海不錯,其他地區利潤很薄”。

    5月,宋都股份(600077.SH)17.83億元拿下杭州一地塊,溢價率達29.9%。7月20日,宋都股份發布公告,這塊地不要了,已繳納的5000萬元預約申請保證金不予返還。這筆錢比宋都股份今年一季度的3700萬元凈利潤還多出了1300萬元。

    針對第一輪集中供地出現的高溢價浪潮,市場上有消息稱,8月10日,自然資源部召開閉門會議,明確提出下一步集中供地單宗地溢價率不得超過15%,絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率,嚴控城市樓面地價新高。

    《中國經濟周刊》從不同信源證實該會議文件精神已傳達。某央企開發商人士認為,新政有利于房企,給了房企一定的盈利空間,特別是頭部房企。

    8月13日,福州針對其7月23日發布的土地出讓公告再發補充公告,擬出讓地塊溢價率全部控制在15%以內,但是,所拍賣地塊溢價率最低者也達到14.7%,另有部分地塊下調起拍價。

    此后,其他城市集中供地時也調整了此前的競買規則。

    8月31日,金地集團董事長凌克在路演時表示,公司堅持審慎的投資原則,不拿高價地,保持合理利潤。

    房企拿地更加謹慎。地方政府推地也更加慎重。8月31日,長沙宣布,第二批集中供地再次推遲。

    房價下降,下半年“預計房企的利潤空間仍將受到擠壓”

    部分房企毛利率下降的另一個原因,是降價銷售。

    某地產房企湖南公司營銷負責人告訴《中國經濟周刊》記者,從去年下半年開始,一些降負債壓力大的房企降價銷售的動力比較足,降價幅度也比較大,主要是為了大規模銷售回款,降負債以符合“三線四檔”的要求。

    該人士還說,目前,房地產市場結構分化的趨勢越來越清晰,降價賣房不是整體降價,而是在部分城市,主要是三四線城市,而不是一二線熱點城市;而且,就算是在三四線城市,不同位置的不同樓盤漲跌也不同。

    保利地產2021年中報稱,2021 年以來,商品房市場、土地市場均表現活躍,整體保持較高熱度,但市場分化延續,核心城市群內各城市成交表現出色,而其他區域市場略顯冷淡。

    8月11日,湖南多家媒體報道稱,岳陽市住房和城鄉建設局8月9日下發的《關于房地產市場新建商品住房網簽成交價格限制的通知》要求,新建商品住房銷售價格備案后,商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格,也不得低于備案價格的85%,否則商品房網上簽約備案系統將提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同;新建商品住房銷售價格備案后,若開發企業確需重新調整備案價格,6個月后方可申請調整。

    《中國經濟周刊》記者從當地一家房企人士獲知,該通知從8月10日開始實行,岳陽確實出現了樓盤降價超15%以至于不能網簽銷售的情況。

    不過,即使在岳陽,并非各樓盤全面降價,其熱門的南湖板塊仍可見開盤售罄的情況。

    據《中國房地產報》報道,8月13日,唐山市政府邀請10家房地產企業開會,一家參與座談的房企負責人稱:“這次會議主要討論了如何救市,要打壓惡意降價。” 該負責人還表示:“目前樓市出現了下滑現象,一些購房者觀望情緒濃重,確實影響了銷售,部分房企樓盤迫于市場壓力采取了變相降價促銷措施,對市場也產生了負面連鎖反應,所以唐山市政府召開此次座談會還是非常必要的。”

    市場真的冷了嗎?從全國數據來看,2021 年上半年全國商品住宅成交面積為7.9 億平方米,同比上升 29.4%, 較2019 年同期增長 19.5%;成交金額為 8.46 萬億元,同比上升 41.9%,較 2019 年同期增長 37.9%。 

    金地集團在8月31日公布的2021年半年度報告里,分析了上半年的房地產行業情況:從成交價格來看,2021年春節后銷售市場熱度回升,價格出現了一定幅度的上漲。2021年6月全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.3%,較年初上升0.6個百分點。

    但金地也在報告中稱:“6月以來,全國70個大中城市新建商品住宅價格同比和環比增速分別較5月下降0.2和0.1個百分點,價格上漲動能有所減弱。”

    許世壇認為,目前行業處于整合階段,下半年銷售可能會放緩。旭輝控股CEO林峰認為,受疫情影響,去年房企銷售基數較小,因此今年上半年出現普遍增長;但應引起關注的是,下半年市場可能不會像上半年那么熱,企業的銷售也可能會有所回落。

    保利地產認為,在多重因素的綜合影響下,下半年商品房銷售預計將階段性承壓,房地產企業將面臨較大的去化壓力。疊加行業流動性收緊、信用利差擴大等因素,房地產企業的資金壓力預計將進一步凸顯。同時,隨著“限房價”“競地價”“競品質”政策的逐步推廣,預售條件的逐漸收緊,預計房企的利潤空間仍將受到擠壓。

    孫宏斌表示:“2021年下半年市場壓力會比較大,包括融資市場和銷售,我們要給自己留出比較安全的邊界。”

    (本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第17期)


     

    2021年第17期《中國經濟周刊》封面

    2021年第17期《中國經濟周刊》封面

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